Hauptwohnsitzbefreiung
Wie bisher steuerfrei ist die Veräußerung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Als Hauptwohnsitz (also Mittelpunkt des Lebensinteresses) gilt ein Eigenheim bzw. eine Eigentumswohnung, in der der Verkäufer seit der Anschaffung (und bis zur Veräußerung) mind. zwei Jahre durchgehend gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt ebenso zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) zumindest fünf Jahre durchgehend in dem Haus bzw. der Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat („5 aus 10-Regelung“).
Tipp: Im Gegensatz zur Herstellerbefreiung (s.u.) erstreckt sich die Hauptwohnsitzbefreiung auch auf den Grund und Boden (bis 1.000 m²). Die Befreiung aufgrund der „5 aus 10-Regelung“ gilt auch, wenn der Hauptwohnsitz im restlichen Zeitraum (also bis zu fünf Jahre) vermietet wurde. Es ist in dem Fall daher unerheblich, ob der Steuerpflichtige den Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat.
Der Verkäufer muss während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist daher grundsätzlich nicht vererbbar. Der Verkauf aus der Verlassenschaft ist daher auch dann steuerpflichtig, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte.
Allerdings zählen auf Basis der „5 aus 10-Regelung“ Zeiten, in denen der Veräußerer als Angehöriger auf dem Grundstück gewohnt hat (ohne Eigentümer gewesen zu sein), wenn er das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat.
Wird daher eine geerbte oder geschenkte Eigentumswohnung bzw. ein solches Einfamilienhaus verkauft, kommt es darauf an, ob der Verkäufer dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Eine weitere Voraussetzung ist, dass er den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat. Diesbezüglich gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr – betreffend der Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung sowie für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes für beide Tatbestände.
H3_Herstellerbefreiung
Ebenfalls steuerfrei sind, wie bisher, Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Grund und Boden sind hier jedoch steuerpflichtig (s.u. Beispiel „Alt-Gebäude“), sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein „Hausbau“; nicht Fertigstellung oder Renovierung) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt.
Als „selbst hergestellt“ gilt ein Gebäude auch, wenn es zwar durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Der Veräußerer muss selbst Hersteller des Gebäudes sein. Vom Rechtsvorgänger hergestellte Gebäude sind daher nicht von der Herstellerbefreiung erfasst.
Ausnahme: Liegt innerhalb der letzten zehn Jahre eine teilweise Nutzung des Gebäudes zur Erzielung von Einkünften vor (tw. Vermietung des Hauses bzw. der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden.
H3_Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung?
Wenn die Voraussetzungen sowohl für die Hauptwohnsitzbefreiung als auch für die Herstellerbefreiung gegeben sind, so hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang, da bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, während bei der Hauptwohnsitzbefreiung i.d.R. auch der zugehörige Grund und Boden mitgerechnet wird.
H3_Fallen bei Enteignungen und Tauschvorgängen Immobilienertragsteuern an?
Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen) sind steuerfrei.
Ebenso steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren sowie von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Zuge eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens. In solchen Fällen sind die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortzuführen.
H3_Was sind „Alt-Grundstücke“?
Unter dem Begriff „Alt-Grundstücke“ versteht man Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren (die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war bereits abgelaufen).
Für solche „Alt-Grundstücke“ gilt folgende Anschaffungskostenermittlung: Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher 14 % des Veräußerungserlöses. Dieser Gewinn ist mit einem Steuersatz von 30 % (seit 2016; davor: 25 %) zu versteuern. D.h., die effektive Steuerbelastung liegt bei nur 4,2 % (seit 2016; davor: 3,5 %) vom Veräußerungserlös.
Bitte beachten: Veräußerungserlös ist nicht gleich Veräußerungsgewinn! Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten.
Sofern nach Ende 1987 (nach dem letzten entgeltlichen Erwerb) eine Umwidmung von Grünland in Bauland erfolgte, werden die Anschaffungskosten statt mit 86 % nur mit pauschal 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll eine mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung miterfasst werden. In der öffentlichen Diskussion wird dies häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet. Das ist allerdings insoweit irreführend, als die Umwidmung selbst keine Besteuerung auslöst, sondern erst der nachfolgende Verkauf des Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 % des Erlöses. Bei einem Steuersatz in Höhe von 30 % (seit 2016; davor: 25 %), entsteht eine effektive Steuerbelastung von 18 % (vor 2016; 15 %).
Auf Antrag des Steuerpflichtigen kann die Ermittlung des Veräußerungserlöses in beiden Fällen jedoch auch auf Basis der tatsächlichen (ggf. adaptierten) Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen („Regel-Einkünfteermittlung“).
Bitte beachten: Bei dieser pauschalen Berechnungsmethode dürfen (von den pauschalen Anschaffungskosten abgesehen) keine weiteren Abzüge vorgenommen werden. Wurden für das betreffende Grundstück innerhalb der letzten 15 Jahre Herstellungskosten nicht durch eine Normal-AfA, sondern nach § 28 Abs 3 EstG beschleunigt abgesetzt, so ist die Hälfte der Absetzungen wieder pauschal den Einkünften zuzurechnen.
Neben der pauschalen Berechnungsmethode zum Steuersatz von 30 %, besteht auch die Möglichkeit zur Ausübung der Regelbesteuerungsoption. Seit dem Jahr 2016 ist dabei auch der Abzug von Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten zulässig.
H3_Was sind „Neu-Grundstücke“?
Als „Neu-Grundstücke“ bezeichnet man Grundstücke, die ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war noch nicht abgelaufen) bzw. noch angeschafft werden. Die Bemessungsgrundlage (v.a. Veräußerungserlös abzüglich tatsächlicher Anschaffungskosten) wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt sowie die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer und ggf. um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gekürzt.
Bis 2016 wird der verminderte Veräußerungsgewinn nach Ablauf des zehnten Jahres jährlich um 2 % reduziert (Inflationsabschlag). Ab dem Jahr 2016 entfällt dieser Inflationsabschlag. Der ermittelte Betrag ist dann wieder mit dem Sondersteuersatz von 30 % (seit 2016; davor: 25 %) zu versteuern.
Quelle und weitere Infos: oesterreich.gv.at
