Allgemeines zur Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren (in diesem Zusammenhang wird oft fälschlicherweise von einer Spekulationssteuer im Sinne einer eigenen Steuer gesprochen) wurde abgeschafft. 

 Hinweis

Weitere Informationen zur Einkommensteuerpflicht von Bürgerinnen/Bürgern aus anderen EU-/EWR-Staaten in Österreich und zu Doppelbesteuerungsabkommen finden sich auf USP.gv.at.

Als Grundstücke gelten

• Grund und Boden,
• Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
• grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).

Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für „Alt-Grundstücke„, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) des Veräußerungserlöses anfällt.

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

Höhe des Steuersatzes

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab dem Jahr 2016 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 2015: 25 Prozent) und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen.

Werden die anderen laufenden Einkünfte der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) unterliegen.

Allgemeines zur Gewinnermittlung

Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

• „Neu-Grundstücken„ (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
• „Alt-Grundstücken„ (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen ist) oder nicht.

Im betrieblichen Bereich sind Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert und Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebes zu verrechnen. Ein verbleibender negativer Überhang darf zu 60 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 50 Prozent) mit progressiv besteuerten Einkünften ausgeglichen werden. Ist eine Verrechnung mit anderen Einkünften im Veranlagungsjahr nicht möglich, kann dieser Verlust in künftige Veranlagungsjahre vorgetragen werden (Verlustvortrag).

Im außerbetrieblichen Bereich können ab dem 1. Jänner 2016 60 Prozent der Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen entweder über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen oder auf Antrag im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat („5 aus 10-Regelung“).

 Tipp

Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000m². Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehenden Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu fünf Jahren) vermietet wurde.

Da der Hauptwohnsitz bei der „5 aus 10-Regel“ nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, ist es nicht befreiungsschädlich, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige ihren/seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat. Die Veräußerin/der Veräußerer muss grundsätzlich selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümerin/Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist daher grundsätzlich nicht vererbbar, sodass der Verkauf aus der Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. Hinsichtlich der „5 aus 10-Regelung“ zählen aber auch Zeiten, in denen die Veräußerin/der Veräußerer als Angehörige/Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümerin/Eigentümer gewesen ist, wenn sie/er das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob die Veräußerin/der Veräußerer (auch als bloße Mitbewohnerin/bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass die Veräußerin/der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl was die Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung anbelangt, als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes für beide Tatbestände.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig (siehe dazu Beispiel unter „Alt-Gebäude“), sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist (siehe Hinweis unten). Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein „Hausbau“ und keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung vorliegt) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch eine beauftragte Unternehmerin/einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, die Eigentümerin/der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Die Veräußerin/der Veräußerer muss selbst Hersteller des Gebäudes sein; vom Rechtsvorgänger selbst hergestellte Gebäude sind daher von der Herstellerbefreiung nicht erfasst.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

 Hinweis

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

Enteignungen

Steuerfrei sind Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

Bestimmte Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens sowie Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren.

In diesen Fällen sind die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortzuführen.

„Alt-Grundstücke“

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war bereits abgelaufen). Für diese gilt folgende pauschale Anschaffungskostenermittlung:

• Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.

 Achtung

Der Veräußerungserlös ist vom Veräußerungsgewinn zu unterscheiden: Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten.

• Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der öffentlichen Diskussion häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet, was allerdings insoweit missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 Prozent des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 18 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 15 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.

In beiden Fällen kann auf Antrag der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungserlöses auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen (und gegebenenfalls adaptierten) Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen („Regel-Einkünfteermittlung“).

 Hinweis

Bei dieser pauschalen Berechnungsmethode dürfen abgesehen von den pauschalen Anschaffungskosten keine weiteren Abzüge vorgenommen werden. Sollten für das veräußerte Grundstück innerhalb der letzten 15 Jahre Herstellungskosten nicht durch eine Normal-AfA, sondern nach § 28 Abs 3 Einkommensteuergesetz – EStG beschleunigt abgesetzt worden sein (z.B. Aufwendungen nach den §§ 3 bis 5 Mietrechtsgesetz – MRG auf 15 bis 10 Jahre), ist die Hälfte der Absetzungen pauschal den Einkünften (wieder) zuzurechnen.

Neben der pauschalen Berechnungsmethode zum besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) ist die Ausübung der Regelbesteuerungsoption möglich. Dabei ist ab dem Jahr 2016 auch der Abzug von Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten zulässig.

„Neu-Grundstücke“

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder noch angeschafft werden.

Die Bemessungsgrundlage (im Wesentlichen Veräußerungserlös abzüglich – gegebenenfalls adaptierter – tatsächlicher Anschaffungskosten) wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie allenfalls um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gekürzt. Bis zum Jahr 2016 wird der verminderte Veräußerungsgewinn in Folge nach Ablauf des zehnten Jahres jährlich um 2 Prozent reduziert (Inflationsabschlag). Dieser Inflationsabschlag entfällt ab dem Jahr 2016. Der so ermittelte Betrag ist dann mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern.

Quelle: oesterreich.gv.at

Allgemeines zum Energieausweis

Bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (also von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) muss ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer bzw. den Vermieter oder Verpächter.

Die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand des Gebäudes gilt grundsätzlich bereits in Immobilieninseraten.

Die Ausweisvorlage bzw. die unterlassene Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises hat gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen. Bei Verstoß gegen die Pflichten gibt es außerdem Verwaltungsstrafbestimmungen.

Ein Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein.

Quelle: oesterreich.gv.at

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