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Sie haben Fragen, und suchen Antworten? Dann sind Sie hier genau richtig!

Wir haben Ihnen hier eine Liste der uns am häufigsten gestellten Fragen zusammengestellt – und sollte Ihnen dennoch etwas unklar sein, so stehen wir Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne auch persönlich zur Verfügung!

Allgemeines zur Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren (in diesem Zusammenhang wird oft fälschlicherweise von einer Spekulationssteuer im Sinne einer eigenen Steuer gesprochen) wurde abgeschafft. 

Hinweis

Weitere Informationen zur Einkommensteuerpflicht von Bürgerinnen/Bürgern aus anderen EU-/EWR-Staaten in Österreich und zu Doppelbesteuerungsabkommen finden sich auf USP.gv.at.

Als Grundstücke gelten

  • Grund und Boden,
  • Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).

Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für Alt-Grundstücke, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) des Veräußerungserlöses anfällt.

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

Höhe des Steuersatzes

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab dem Jahr 2016 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 2015: 25 Prozent) und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen.

Werden die anderen laufenden Einkünfte der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) unterliegen.

Allgemeines zur Gewinnermittlung

Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

  • Neu-Grundstücken (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
  • Alt-Grundstücken (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

 

Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen ist) oder nicht.

Im betrieblichen Bereich sind Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert und Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebes zu verrechnen. Ein verbleibender negativer Überhang darf zu 60 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 50 Prozent) mit progressiv besteuerten Einkünften ausgeglichen werden. Ist eine Verrechnung mit anderen Einkünften im Veranlagungsjahr nicht möglich, kann dieser Verlust in künftige Veranlagungsjahre vorgetragen werden (Verlustvortrag).

Im außerbetrieblichen Bereich können ab dem 1. Jänner 2016 60 Prozent der Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen entweder über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen oder auf Antrag im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat („5 aus 10-Regelung“).

Tipp

Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000m2. Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehenden Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu fünf Jahren) vermietet wurde.

Da der Hauptwohnsitz bei der „5 aus 10-Regel“ nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, ist es nicht befreiungsschädlich, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige ihren/seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat. Die Veräußerin/der Veräußerer muss grundsätzlich selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümerin/Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist daher grundsätzlich nicht vererbbar, sodass der Verkauf aus der Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. Hinsichtlich der „5 aus 10-Regelung“ zählen aber auch Zeiten, in denen die Veräußerin/der Veräußerer als Angehörige/Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümerin/Eigentümer gewesen ist, wenn sie/er das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob die Veräußerin/der Veräußerer (auch als bloße Mitbewohnerin/bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass die Veräußerin/der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl was die Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung anbelangt, als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes für beide Tatbestände.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig (siehe dazu Beispiel unter „Alt-Gebäude“), sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist (siehe Hinweis unten). Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein „Hausbau“ und keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung vorliegt) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch eine beauftragte Unternehmerin/einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, die Eigentümerin/der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Die Veräußerin/der Veräußerer muss selbst Hersteller des Gebäudes sein; vom Rechtsvorgänger selbst hergestellte Gebäude sind daher von der Herstellerbefreiung nicht erfasst.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

Hinweis

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

Enteignungen

Steuerfrei sind Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

Bestimmte Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens sowie Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren.

In diesen Fällen sind die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortzuführen.

Alt-Grundstücke

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war bereits abgelaufen). Für diese gilt folgende pauschale Anschaffungskostenermittlung:

  • Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.

 Achtung

Der Veräußerungserlös ist vom Veräußerungsgewinn zu unterscheiden: Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten.

  • Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der öffentlichen Diskussion häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet, was allerdings insoweit missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 Prozent des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 18 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 15 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.

 

In beiden Fällen kann auf Antrag der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungserlöses auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen (und gegebenenfalls adaptiertenAnschaffungskosten für das Grundstück erfolgen („Regel-Einkünfteermittlung“).

 Hinweis

Bei dieser pauschalen Berechnungsmethode dürfen abgesehen von den pauschalen Anschaffungskosten keine weiteren Abzüge vorgenommen werden. Sollten für das veräußerte Grundstück innerhalb der letzten 15 Jahre Herstellungskosten nicht durch eine Normal-AfA, sondern nach § 28 Abs 3 Einkommensteuergesetz – EStG beschleunigt abgesetzt worden sein (z.B. Aufwendungen nach den §§ 3 bis 5 Mietrechtsgesetz – MRG auf 15 bis 10 Jahre), ist die Hälfte der Absetzungen pauschal den Einkünften (wieder) zuzurechnen.

Neben der pauschalen Berechnungsmethode zum besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) ist die Ausübung der Regelbesteuerungsoption möglich. Dabei ist ab dem Jahr 2016 auch der Abzug von Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten zulässig.

Neu-Grundstücke

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder noch angeschafft werden.

Die Bemessungsgrundlage (im Wesentlichen Veräußerungserlös abzüglich – gegebenenfalls adaptierter – tatsächlicher Anschaffungskosten) wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie allenfalls um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gekürzt. Bis zum Jahr 2016 wird der verminderte Veräußerungsgewinn in Folge nach Ablauf des zehnten Jahres jährlich um 2 Prozent reduziert (Inflationsabschlag). Dieser Inflationsabschlag entfällt ab dem Jahr 2016. Der so ermittelte Betrag ist dann mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern.

 

Quelle: oesterreich.gv.at

Allgemeines zum Energieausweis

Bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (also von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) muss ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer bzw. den Vermieter oder Verpächter.

Die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand des Gebäudes gilt grundsätzlich bereits in Immobilieninseraten.

Die Ausweisvorlage bzw. die unterlassene Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises hat gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen. Bei Verstoß gegen die Pflichten gibt es außerdem Verwaltungsstrafbestimmungen.

Ein Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein.

 

Quelle: oesterreich.gv.at

Allgemeines zur Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren (in diesem Zusammenhang wird oft fälschlicherweise von einer Spekulationssteuer im Sinne einer eigenen Steuer gesprochen) wurde abgeschafft. 

 Hinweis

Weitere Informationen zur Einkommensteuerpflicht von Bürgerinnen/Bürgern aus anderen EU-/EWR-Staaten in Österreich und zu Doppelbesteuerungsabkommen finden sich auf USP.gv.at.

Als Grundstücke gelten

  • Grund und Boden,
  • Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).

 

Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für Alt-Grundstücke, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) des Veräußerungserlöses anfällt.

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

Höhe des Steuersatzes

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab dem Jahr 2016 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 2015: 25 Prozent) und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen.

Werden die anderen laufenden Einkünfte der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) unterliegen.

 

Allgemeines zur Gewinnermittlung

Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

  • Neu-Grundstücken (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
  • Alt-Grundstücken (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

 

Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen ist) oder nicht.

Im betrieblichen Bereich sind Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert und Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke desselben Betriebes zu verrechnen. Ein verbleibender negativer Überhang darf zu 60 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 50 Prozent) mit progressiv besteuerten Einkünften ausgeglichen werden. Ist eine Verrechnung mit anderen Einkünften im Veranlagungsjahr nicht möglich, kann dieser Verlust in künftige Veranlagungsjahre vorgetragen werden (Verlustvortrag).

Im außerbetrieblichen Bereich können ab dem 1. Jänner 2016 60 Prozent der Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen entweder über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen oder auf Antrag im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat („5 aus 10-Regelung“).

 Tipp

Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000m2. Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehenden Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu fünf Jahren) vermietet wurde.

Da der Hauptwohnsitz bei der „5 aus 10-Regel“ nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, ist es nicht befreiungsschädlich, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige ihren/seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat. Die Veräußerin/der Veräußerer muss grundsätzlich selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümerin/Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist daher grundsätzlich nicht vererbbar, sodass der Verkauf aus der Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. Hinsichtlich der „5 aus 10-Regelung“ zählen aber auch Zeiten, in denen die Veräußerin/der Veräußerer als Angehörige/Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümerin/Eigentümer gewesen ist, wenn sie/er das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob die Veräußerin/der Veräußerer (auch als bloße Mitbewohnerin/bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass die Veräußerin/der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl was die Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung anbelangt, als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes für beide Tatbestände.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig (siehe dazu Beispiel unter „Alt-Gebäude“), sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist (siehe Hinweis unten). Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein „Hausbau“ und keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung vorliegt) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch eine beauftragte Unternehmerin/einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, die Eigentümerin/der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Die Veräußerin/der Veräußerer muss selbst Hersteller des Gebäudes sein; vom Rechtsvorgänger selbst hergestellte Gebäude sind daher von der Herstellerbefreiung nicht erfasst.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

 Hinweis

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

Enteignungen

Steuerfrei sind Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

Bestimmte Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens sowie Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren.

In diesen Fällen sind die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortzuführen.

 

„Alt-Grundstücke“

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war bereits abgelaufen). Für diese gilt folgende pauschale Anschaffungskostenermittlung:

  • Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.

 Achtung

Der Veräußerungserlös ist vom Veräußerungsgewinn zu unterscheiden: Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten.

  • Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der öffentlichen Diskussion häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet, was allerdings insoweit missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 Prozent des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 18 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 15 Prozent) vom Veräußerungserlös beträgt.

 

In beiden Fällen kann auf Antrag der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungserlöses auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen (und gegebenenfalls adaptiertenAnschaffungskosten für das Grundstück erfolgen („Regel-Einkünfteermittlung“).

 Hinweis

Bei dieser pauschalen Berechnungsmethode dürfen abgesehen von den pauschalen Anschaffungskosten keine weiteren Abzüge vorgenommen werden. Sollten für das veräußerte Grundstück innerhalb der letzten 15 Jahre Herstellungskosten nicht durch eine Normal-AfA, sondern nach § 28 Abs 3 Einkommensteuergesetz – EStG beschleunigt abgesetzt worden sein (z.B. Aufwendungen nach den §§ 3 bis 5 Mietrechtsgesetz – MRG auf 15 bis 10 Jahre), ist die Hälfte der Absetzungen pauschal den Einkünften (wieder) zuzurechnen.

Neben der pauschalen Berechnungsmethode zum besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) ist die Ausübung der Regelbesteuerungsoption möglich. Dabei ist ab dem Jahr 2016 auch der Abzug von Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten zulässig.

„Neu-Grundstücke“

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder noch angeschafft werden.

Die Bemessungsgrundlage (im Wesentlichen Veräußerungserlös abzüglich – gegebenenfalls adaptierter – tatsächlicher Anschaffungskosten) wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie allenfalls um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gekürzt. Bis zum Jahr 2016 wird der verminderte Veräußerungsgewinn in Folge nach Ablauf des zehnten Jahres jährlich um 2 Prozent reduziert (Inflationsabschlag). Dieser Inflationsabschlag entfällt ab dem Jahr 2016. Der so ermittelte Betrag ist dann mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern.

 

Quelle: oesterreich.gv.at

Allgemeines zum Energieausweis

Bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (also von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) muss ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer bzw. den Vermieter oder Verpächter.

Die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand des Gebäudes gilt grundsätzlich bereits in Immobilieninseraten.

Die Ausweisvorlage bzw. die unterlassene Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises hat gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen. Bei Verstoß gegen die Pflichten gibt es außerdem Verwaltungsstrafbestimmungen.

Ein Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein.

 

Quelle: oesterreich.gv.at

Immobilienmakler nehmen für die Vermittlung einer Miet- oder Kaufimmobilie viel Arbeit auf sich. Erst wenn ein zu vermittelnder – also ein schriftlicher oder mündlicher – Vertrag entstanden ist, können Makler die Provision verlangen. Wie viel sie dabei höchstens fordern können, hängt davon ab, ob es sich um einen Kauf- oder Mietvertrag handelt und wer sie zahlt.

Mietwohnung im Stadtzentrum oder die Villa im Speckgürtel: Makler nehmen ihren Kunden viel Arbeit ab und helfen, die passende Immobilie zu finden. Damit der Immobilienmakler bei erfolgreichem Vertragsabschluss auch die volle Provision erhält, muss er allerdings einiges beachten – und darf nicht zu viel verlangen.

Die richtige Vereinbarung zählt: Dann gibt’s die Maklerprovision.

Bevor der Maklervertrag geschlossen wird und insbesondere während der Laufzeit des Maklervertrages muss der Makler seinen Informations- sowie Aufklärungspflichten nachkommen und den Interessenten unter anderem alle wichtigen Daten und Informationen über die Immobilie mitteilen. Zudem muss er ihn schriftlich über folgende Punkte informieren: Er muss:

  • auf seine Tätigkeit als Makler hinweisen.
  • eine Übersicht über die voraussichtlichen Kosten und Nebenkosten, beispielsweise Grundsteuer, geben.
  • gegebenenfalls auf ein Naheverhältnis zum Auftraggeber hinweisen – beispielsweise für den Fall, dass der Makler mit diesem verwandt ist.
  • gegebenenfalls auf seine Tätigkeit als Doppelmaklerhinweisen – zum Beispiel, wenn er sowohl für Mieter als auch für Vermieter tätig wird.
  • auf die Vermittlungsprovision und deren Höhe.

Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) sagt: „Wie hoch diese letztlich ausfällt, ist prinzipiell Vereinbarungssache zwischen Makler und Auftraggeber.“ Allerdings schränke die österreichische Immobilienmakler-Verordnung die Provisionshöhe für die Vermittlung von Mietverträgen und Kauf- und Tauschgeschäften über Immobilien mit Höchstbeträgen ein. Dabei hängt die Höhe der Maklerprovision vom Kaufpreis beziehungsweise von der Vertragsdauer bei Mietverträgen ab. „Auch wird nach Mietverträgen über Wohnimmobilien und der Vermittlung von Geschäftsräumen differenziert“, so Holzapfel weiter.

Grundsätzlich ist die Provisionsvereinbarung formfrei – also mündlich, schriftlich oder schlüssig – möglich. Zur Sicherheit sollten Immobilienmakler sie jedoch auch im Maklervertrag schriftlich festhalten.

Maklerprovision bei Mietwohnungen

Hat der Immobilienmakler erfolgreich die Traumwohnung vermittelt, kann er seine Maklerprovision verlangen.

Als Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision bei Mietwohnungen dient gemäß §24 Immobilienmaklerverordnung der Bruttomietzins. Dieser besteht aus dem Haupt- beziehungsweise Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten, den laufenden Abgaben und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände (ohne Umsatzsteuer) oder sonstigen Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt. Die daraus entstandene Summe stellt die Bemessungsgrundlage für die Provision dar. Auf diesen Betrag kommen dann noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

„Da Immobilienvermittler meist als Doppelmakler tätig sind, schließen sie oftmals sowohl mit dem Abgeber als auch mit dem Interessenten einen Maklervertrag ab und können daher von beiden Parteien Provision verlangen“, erklärt Anton Holzapfel vom ÖVI. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass dies vorab schriftlich vereinbart wurde.

Das können Makler von Vermietern verlangen

Vom Vermieter kann der Makler in der Regel eine Provision von bis zu drei Bruttomieten fordern. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt – im Gegensatz zur Maklerprovision beim Mieter.

So viel Provision können Makler von Mietern verlangen.

Wurde die Vereinbarung getroffen, dass der Mieter die Maklerprovision zahlt, muss der Immobilienmakler auf die Laufzeit des Mietvertrags achten. Denn danach richtet sich in der Regel die Höhe der Provision:

  • Unbefristeter oder auf mehr als drei Jahre befristeter Mietvertrag: maximal zwei Bruttomonatsmieten.
  • Bis zu drei Jahre befristeter Mietvertrag: höchstens ein Bruttomonatsmietzins.
  • Unbefristeter Mietvertrag, wenn der Immobilienmakler zugleich Verwalter der Wohnung ist: maximal eine Bruttomonatsmiete.
  • Untermiete einzelner Räume: höchstens ein Bruttomonatsmietzins.

Verlängert sich ein befristetet Mietvertrag oder wird er in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, kann der Immobilienmakler eine Ergänzungsprovision bis maximal einem halben Monatsmietzins verlangen, wenn dies vorher vereinbart wurde.

 

Maklerprovision bei Immobilienkauf und -verkauf.

Beim Verkauf eines Hauses kann Makler seine Maklerprovision vom Käufer und vom Verkäufer verlangen.

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, kann der Immobilienmakler in der Regel sowohl mit dem Verkäufer als auch mit Käufer eine Provision vereinbaren. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Anteilen geteilt wird. Die Höhe der Provision richtet sich dabei nach der Höhe des Kaufpreises. „Werden vom Käufer Verpflichtungen wie etwa Hypotheken übernommen, werden diese dem Kaufpreis hinzugerechnet“, erklärt Holzapfel vom ÖVI. Die folgenden Werte sind in der Immobilienmaklerverordnung angegeben und verstehen sich als Obergrenzen:

  • Preis bis 36.336,42 Euro: maximal vier Prozent des Kaufpreises
  • Preis zwischen 36.336,42 Euro und 48.448,51 Euro: 453,46 Euro
  • Preis über 48.448,51 Euro: maximal drei Prozent des Kaufpreises

Dazu kommen noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

 

 

INFO. In seltenen Fällen übernimmt auch der Verkäufer die gesamte Provision: Bei dieser sogenannten vollständigen Innenprovision wird dem Käufer die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision angeboten – wobei sie meist im Kaufpreis berücksichtigt wird.

 

Höhe der Maklerprovision bei Vermittlung von Geschäftsräumen.

Ist der richtige Laden gefunden, wird die Maklerprovision fällig.

Vermittelt ein Makler eine Gewerbeimmobilie, kann er die Provision sowohl von Haupt- als auch von Untermietern verlangen. Die Maklerprovision darf für Gewerbevermieter höchstens drei Bruttomonatsmieten betragen.

Bei Gewerbemietern richtet sich diese wiederum nach der Dauer des Mietvertrages:

 

  • Unbefristeter Mietvertrag oder länger als drei Jahre: drei Bruttomonatsmieten.
  • Befristung auf mindestens zwei Jahre, aber nicht länger als drei Jahre: zwei Bruttomonatsmieten.
  • Befristung des Mietvertrags kürzer als zwei Jahre: eine Bruttomonatsmiete.

Ein Kunde zahlt mehr, der andere weniger: Überwälzung der Maklerprovision ist möglich.

Holzapfel vom ÖVI erklärt: „Unter Umständen ist auch die Überwälzung der gesamten Provision auf eine der Parteien möglich.“ Das heißt, der Immobilienmakler darf laut Immobilienmaklerverordnung vom Auftraggeber eine um bis zu 100 Prozent höhere Provision verlangen, sofern er mit der anderen Seite keine sonstige Provision oder Vergütung vereinbart. Es müssen aber nicht gleich die 100 Prozent mehr sein.

 

Ein Beispiel: Ein Verkäufer beauftragt einen Immobilienmakler mit dem Verkauf eines Zinshauses, ist aber nicht bereit, Provision zu bezahlen. Der Makler kann in diesem Fall mit dem Interessenten eine Provisionsüberwälzung vereinbaren, sodass der Käufer nicht nur die drei Prozent Käuferprovision zahlen muss, sondern auch die drei Prozent Abgeberprovision. Insgesamt hat der Interessent daher sechs Prozent Maklerprovision, zuzüglich der Umsatzsteuer, zu zahlen.

 

Allerdings ist es nicht möglich, dass die Abgeberprovision auf den Mieter oder Käufer einer Wohnung, eines Reihenhauses oder eines Einfamilienhauses überwälzt wird.

 

Fälligkeit der Maklerprovision: In der Regel nur bei Vermittlungserfolg des Maklers.

Ob Miet- oder Kaufvertrag: Der Immobilienmakler kann nur dann Provision verlangen, wenn der Vertragsabschluss erfolgreich war. Sie dürfen auch nicht vorab einen Vorschuss oder eine Anzahlung der Provision verlangen. Allerdings können Makler aber für den Fall, dass der Vermittlungserfolg ohne ihr eigenes Verschulden ausfällt, mit ihrem Auftraggeber eine Entschädigung in Höhe der eigentlichen Provision vereinbaren – zum Beispiel, falls dieser ohne wichtigen Grund vom geplanten Verkauf oder der Vermietung zurücktritt. Diese sogenannte Aufwandsentschädigung müssen sie schriftlich vereinbaren.

 

Sonderfall Alleinvermittlungsauftrag: Gibt der Käufer oder der Verkäufer dem Makler das befristete Exklusivrecht an der Vermittlung einer Immobilie, besteht der Anspruch auf die vereinbarte Provision auch dann, wenn der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird oder der Auftraggeber trotz Vereinbarung einen anderen Makler mit dem Geschäft beauftragt.

 

Beispielfälle: Dann muss der Makler mit Kürzung und Rückforderung der Kaution rechnen.

 

Bei Pflichtverletzungen muss der Makler damit rechnen, seine Maklerprovision ganz oder einen Teil davon zurückzuzahlen.

Verletzt der Makler wesentliche Pflichten, weil er zum Beispiel fälschlicherweise eine Gartenbenutzung zugesagt hatte oder die Lage der Immobilie in einem Hochwasser-Gebiet verschwiegen hat, kann der Auftraggeber eine Mäßigung der Provision verlangen“, erklärt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte von der Wiener Arbeiterkammer. Zu diesen Pflichten gehören beispielsweise besondere Aufklärungspflichten nach dem Konsumentenschutzgesetz.

 

Verlangt der Immobilienmakler zudem mehr als die gesetzlich geregelte Provisionshöchstgrenze oder mehr als die vereinbarte Provision, muss er damit rechnen, dass er den zu viel gezahlten Teil der Provision zurückzahlen muss. Ein betroffener Kunde muss das zu viel gezahlte Geld in der Regel binnen drei Jahren gerichtlich einklagen.

 

Wenn der Makler seinen Kunden nicht rechtzeitig über ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zum Auftraggeber aufklärt, hat er laut Rosifika keinen Anspruch auf Provision. Er sagt: „Auf ein familiäres oder sonstiges wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen dem Immobilienmakler und dem Wohnungsabgeber muss der Makler den Wohnungssuchenden unverzüglich, beziehungsweise vor Abschluss des Maklervertrags, schriftlich hinweisen.“

Immobilienmakler, die ihre Eigentumsimmobilie selbst vermieten oder verkaufen, dürfen dafür keine Provision verlangen.

 

Ausnahmefall: Makler kann auch ohne eigene Schuld Provisionsanspruch verlieren.

Grob lässt sich sagen: Solange Immobilienmakler mit offenen Karten spielen, ihre Pflichten nicht verletzen und sich an die gesetzlichen Grenzen der Maklerprovision halten, steht ihnen diese in der Regel auch zu. Es gibt aber auch Ausnahmen: Wenn ein Makler eine Liegenschaft bereits erfolgreich vermittelt hat und der Käufer das Geschäft später rückwirkend erfolgreich anfechtet, muss er die Provision unter Umständen zurückzahlen. So geschehen in einem Fall vor dem Obersten Gerichtshof (OGH, Az.: 1 Ob 75/14g). 

 

Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf seines Grundstücks betraut. Der Verkäufer wusste zwar, dass benachbarte Grundstücke teilweise in der Trasse einer geplanten Schnellstraße liegen, er informierte sich jedoch nicht, inwieweit diese auch sein Grundstück durchquert. Tatsächlich lag es fast vollständig in der Trasse – mit der Konsequenz, dass es laut Bundesstraßengesetz nicht bebaut werden darf. Auch der Makler und der Käufer des Grundstücks wussten davon nichts, weshalb es zu einem Kaufvertrag kam und der Verkäufer wie vereinbart die Provision zahlte. Nachdem der Käufer von der geplanten Schnellstraße erfuhr, setzte er in einem Gerichtsverfahren durch, dass der Kaufvertrag rückwirkend aufgehoben wurde. Daraufhin verlangte er auch die Rückzahlung der Provision – und das zu Recht, wie der OGH urteilte.

 

Zwar hatte der Makler argumentiert, er sei zur Rückzahlung des Betrags nicht verpflichtet, weil der Vertrag wegen grob fahrlässigen Verhaltens des Klägers aufgehoben worden sei – schließlich hatte sich dieser nicht über den Verlauf der geplanten Schnellstraße informiert.
Doch die Richter sahen dies anders. In ihrer Begründung führten sie aus, dass der Provisionsanspruch des Maklers laut Maklergesetz durch die Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts entstehe. Von einer Rechtswirksamkeit könne jedoch nicht gesprochen werden, wenn das Geschäft erfolgreich gerichtlich angefochten wurde.

Die Folge: Der Vertrag war in diesem Fall von vornherein als ungültig anzusehen und der Makler musste die bereits erhaltene Provision zurückzahlen – und das, obwohl der Verkäufer die Aufhebung des Vertrags selbst verschuldet hatte.

 

Quelle: immowelt.at